In februari 2022 onthulde Transparency International dat Russen met banden met het Kremlin of met corruptiebeschuldigingen £1,5 miljard hadden geïnvesteerd in de Britse vastgoedmarkt, voornamelijk via bedrijven in Britse overzeese gebieden en kroonafhankelijkheden. De bevindingen legden Groot-Brittannië bloot als "een wereldwijde hub voor witwassen." Criminele investeringen in vastgoedmarkten vinden echter al tientallen jaren plaats en zijn doorgedrongen tot in alle uithoeken van de wereld.
De link tussen vastgoed en witwassen is een wereldwijd fenomeen en wordt beschouwd als een van de oudere methoden om illegale fondsen wit te wassen. Investeringen in onroerend goed kunnen criminelen een schijn van legitimiteit en normaliteit geven aan hun onrechtmatig verkregen winsten.
De sector is ook aantrekkelijk vanwege de winstgevendheid, waaronder waardestijging van woningen in de loop der tijd, doorverkoopwaarde na renovaties of inkomsten uit huur. Deze interesse beperkt zich niet tot woningen, maar strekt zich ook uit tot andere soorten eigendommen zoals wijngaarden en fabrieken. Volgens een recent rapport van Global Financial Integrity (GFI) is in de afgelopen vijf jaar meer dan $2,3 miljard witgewassen in de Amerikaanse vastgoedsector. Transparency International merkte op dat ten minste £4,4 miljard aan investeringen in Brits vastgoed afkomstig was van politiek prominente personen (PEP's) in hoogrisico-corruptiejurisdicties. Europol ontdekte ook dat 68% van de criminele organisaties in de EU de vastgoedmarkt heeft gebruikt om hun illegale opbrengsten te legitimeren.
Talloze mogelijkheden wereldwijd, het gebruik van gouden visa, zwak toezicht en de mogelijkheid om grote sommen geld te investeren, maken vastgoed tot een perfect doelwit voor witwassers.
Hoe gebruiken criminelen vastgoed om geld wit te wassen?
Criminelen kunnen verschillende methoden gebruiken om geld wit te wassen via vastgoed. Het gebruik van schijn- en stromanbedrijven opgericht in zwak gereguleerde landen is een veelgebruikte methode om de ware identiteit van de persoon of personen die een pand kopen te verbergen. Dit kan personen omvatten die betrokken zijn bij criminele organisaties of die een belangrijke functie bekleden, zoals politici of PEP's, die beschuldigd zijn van corruptie of andere misdrijven en sancties willen ontwijken.
Poortwachters spelen ook een grote rol bij het helpen van criminelen. Medeplichtige advocaten, notarissen, gevolmachtigden en vastgoedagenten worden door criminelen gebruikt om de aankoop van onroerend goed te vergemakkelijken. In ruil voor geld kunnen ze een oogje dichtknijpen voor de ware aard van de fondsen of de persoon erachter.
Er zijn een verscheidenheid aan andere trucs die overtreders kunnen gebruiken om hun vuile geld te reinigen. Deze omvatten, maar zijn niet beperkt tot: verkoop van onroerend goed tussen samenzwerende criminelen, aankoop van een huis om te renoveren en door te verkopen voor een hogere prijs, het lenen van geld aan een medewerker die de "hypotheek" terugbetaalt met de nodige documentatie (een methode bekend als lening terug), of de aankoop van ondergewaardeerd onroerend goed dat wordt verkocht tegen de marktwaarde.
Wat zijn voorbeelden van witwassen en vastgoed?
Er zijn talloze voorbeelden van criminelen die de vastgoedmarkt gebruiken voor witwasdoeleinden. Hieronder staan vier voorbeelden uit de afgelopen jaren:
1. In 2018 werd ontdekt dat Zamira Hajiyeva, de vrouw van Jahangir Hajiyev, voormalig Azerbeidzjaans voorzitter van de staatsgecontroleerde Internationale Bank van Azerbeidzjan van 2001 tot 2015 en in de gevangenis voor corruptie, een huis van £22 miljoen in Londen had verworven, inclusief een golfclub in Berkshire, via een reeks offshorebedrijven op de Britse Maagdeneilanden die van haar man waren.
2. In 2009 werd de voormalige president van Taiwan, Chen Shui-bian, veroordeeld tot 9 jaar gevangenisstraf voor omkoping en witwassen. Er werd beweerd dat een deel van het geld dat hij als smeergeld had aangenomen, was besteed aan een appartement van $2 miljoen in New York.
3. In 2016 ontmaskerde een onderzoek van Europol en de Spaanse politie, bekend als Operatie Usura, een Russisch en Oekraïens crimineel syndicaat dat €62 miljoen had witgewassen in vastgoed in Spanje.
4. Tussen 2006 en 2015 had de prominente Oekraïense oligarch Ihor Kolomoisky, samen met zijn medewerkers, 22 eigendommen in het Midwesten van de VS gekocht ter waarde van ongeveer $490 miljoen. Dit gebeurde via bedrijven geregistreerd in Delaware, ondanks dat de heer Kolomoisky op de Amerikaanse sanctielijst stond. Op een gegeven moment werd hij zelfs de grootste commerciële verhuurder van Cleveland.
Sociaal-economische gevolgen
De betrokkenheid van criminaliteit bij vastgoed kan ernstige sociaal-economische gevolgen hebben. Dit kan onder meer leiden tot verstoring van huizenprijzen, oneerlijke concurrentie, sectorschommelingen en corruptie. Donald Toon, directeur van het Criminal Investigation van het Britse National Crime Agency, verklaarde in een interview met The Times dat in Londen "prijzen kunstmatig worden opgedreven door buitenlandse criminelen die hun bezittingen hier in het VK willen onderbrengen."
Wat is de wetgeving achter vastgoed?
De veertig aanbevelingen van de Financial Action Task Force (FATF) over witwassen en de negen speciale aanbevelingen over terrorismefinanciering worden beschouwd als de internationale standaard voor regels tegen witwassen en terrorismefinanciering. In Aanbeveling 22 noemt de FATF vastgoed en categoriseert het als een aangewezen niet-financiële bedrijven en beroepen (DNFBP) die onderworpen zijn aan AML-toezicht. Lidstaten zijn daarom verplicht om bedrijven die actief zijn op de vastgoedmarkt te verifiëren met behulp van klantonderzoek en AML-onderzoeksprocessen. In juli 2022 publiceerde de FATF de "Risk-based Approach Guidance for the Real Estate Sector" met details over risico's verbonden aan de vastgoedsector en hoe deze te bestrijden.
In de EU verscheen de vermelding van vastgoed voor het eerst in de 4e AML-richtlijn van 2015, die vastgoedagenten verplichtte te voldoen aan Europese AML-vereisten zoals klantverificatie en melding van verdachte transacties. Het begrip werd verder uitgebreid naar alle bedrijven die handelen in onroerend goed met de 6e AML-richtlijn van 2018.
Om de stroom van vuil geld naar hun vastgoedmarkt tegen te gaan, voerde het Verenigd Koninkrijk in 2018 de Unexplained Wealth Order (UWO) in. Deze wetgeving bepaalt dat als een persoon de herkomst van zijn geld niet kan verklaren, zijn eigendommen door een rechtbank kunnen worden geconfisqueerd zonder dat een onderzoek nodig is. De UWO vormt een aanvulling op de Britse Money Laundering, Terrorist Financing and Transfer of Funds (Information on the Payer) Regulations uit 2017, die vastgoedprofessionals verplicht te voldoen aan AML-normen.
De USA Patriot Act van de Verenigde Staten bepaalt dat bedrijven en agenten die handelen in vastgoed moeten voldoen aan AML-regels. Net als voor de EU en de FATF betekent dit het uitvoeren van due diligence bij alle klanten. Onder de Bank Secrecy Act (BSA) vallen vastgoedtransacties ook onder AML-toezicht en moeten ze worden geverifieerd.
Dit geldt echter niet voor "contante" deals, wat betekent dat vastgoedprofessionals niet verplicht zijn om klanten te identificeren, transacties te monitoren en verdacht gedrag te melden wanneer een pand met contant geld wordt gekocht. Dit is goed voor 22% van alle vastgoedtransacties in de VS. In december 2021 stelde het Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) van het Amerikaanse ministerie van Financiën een Advance Notice of Proposed Rulemaking (ANPRM) voor om deze leemte aan te pakken.
De Verenigde Staten: Een witwashub?
Ondanks de huidige AML-wetgeving worden de VS beschouwd als een hub voor witwassen via vastgoed, net als Groot-Brittannië. Anoniem geregistreerde schijnbedrijven in staten als Delaware, Nevada en Wyoming worden vaak gebruikt om onroerend goed of grond in het land te kopen. Een studie van Global Shell Games wees uit dat van de 60 landen de VS op de tweede plaats staat, na Kenia, wat betreft het gemak waarmee een bedrijf met anonieme uiteindelijk begunstigden kan worden opgericht.
Hoe kunnen AML-officieren witwassen via vastgoed bestrijden?
Samen met poortwachters vormen compliance- en AML-officieren bij financiële instellingen een belangrijke verdedigingslinie tegen dit fenomeen. Hieronder staan een reeks tips om hen te helpen rode vlaggen met betrekking tot de vastgoedsector te identificeren:
1. Schijnbedrijven en soortgelijke bedrijfsstructuren: Als een bedrijf, of een andere bedrijfsstructuur, onroerend goed koopt, zorg er dan voor dat u de structuur van de entiteit begrijpt en wie erachter zit. Controleer in de Panama Papers-database, of andere databases voor financiële datalekken, of het bedrijf, of een van de uiteindelijk begunstigden, daar voorkomt. Wees uiterst voorzichtig met schijnbedrijven en voer een niet-acceptatiebeleid ten aanzien ervan.
2. Contant geld: Wees, indien van toepassing op de wetten van uw rechtsgebied, ook op uw hoede voor personen die onroerend goed met contant geld willen kopen. Onderzoek waar het geld vandaan komt. Gebruikt de persoon zijn rekening als een trechterrekening? Hebben ze het geld van een derde partij ontvangen? Dit zijn allemaal vragen die moeten worden geverifieerd en die kunnen leiden tot een melding van een verdachte transactie (SAR) bij uw lokale FIU.
3. PEP's: Een soortgelijk onderzoek moet worden uitgevoerd naar familieleden of nauwe medewerkers van PEP's die vastgoed willen kopen. Een PEP kan een derde partij gebruiken om onroerend goed te kopen op naam van iemand anders, terwijl zij in werkelijkheid de ware maar verborgen eigenaren zijn. Dit kan ook gebeuren met schijnbedrijven die eigendom zijn van PEP's.
4. Inkomen versus vastgoedwaarde: Wanneer een persoon een pand verwerft, controleer dan of zijn inkomen het soort vastgoed dat hij koopt rechtvaardigt. Als een persoon met een laag salaris een luxe appartement koopt, onderzoek dan verder om de herkomst van de fondsen te begrijpen en stuur een SAR naar uw lokale FIU.
5. Geografische afstand: Als een persoon of bedrijf onroerend goed verwerft in een land of een gebied van het rechtsgebied waar ze wonen, maar waar ze geen zaken of connecties hebben, kan dit worden gezien als een rode vlag.
Alleen door kennis van risico's en witwasmethoden kunnen AML-professionals helpen het criminele gebruik van de vastgoedsector tegen te gaan.
