En février 2022, Transparency International a révélé que des Russes liés au Kremlin ou accusés de corruption avaient investi 1,5 milliard de livres sterling dans le marché immobilier britannique, principalement via des sociétés détenues dans les territoires d'outre-mer et les dépendances de la Couronne britanniques. Ces conclusions ont mis en lumière la Grande-Bretagne comme « un centre mondial du blanchiment d'argent ». Cependant, les investissements criminels sur les marchés immobiliers existent depuis des décennies et se sont infiltrés dans tous les coins du monde.
Le lien entre l'immobilier et le blanchiment d'argent est un phénomène mondial et est considéré comme l'une des méthodes les plus anciennes de blanchiment de fonds illicites. Les investissements dans l'immobilier peuvent permettre aux criminels d'ajouter un voile de légitimité et de normalité à leurs gains mal acquis.
Le secteur est également attractif en raison de sa rentabilité, notamment l'appréciation des logements au fil du temps, la valeur de revente après rénovations ou les revenus générés par les loyers. Cet intérêt ne se limite pas aux habitations mais s'étend également à d'autres types de biens tels que les vignobles et les usines. Selon un récent rapport de Global Financial Integrity (GFI), plus de 2,3 milliards de dollars ont été blanchis dans le secteur immobilier américain sur une période de cinq ans. Transparency International a noté qu'au moins 4,4 milliards de livres sterling d'investissements dans l'immobilier britannique provenaient de personnes politiquement exposées (PPE) dans des juridictions à haut risque de corruption. Europol a également constaté que 68 % des organisations criminelles dans l'UE ont utilisé le marché immobilier pour légitimer leurs produits illicites.
Une multitude d'opportunités dans le monde, l'utilisation de visas dorés, une surveillance réglementaire faible et la capacité d'investir de grosses sommes d'argent font de l'immobilier une cible parfaite pour les blanchisseurs d'argent.
Comment les criminels utilisent-ils l'immobilier pour blanchir de l'argent ?
Les criminels peuvent utiliser diverses méthodes pour blanchir de l'argent via l'immobilier. L'utilisation de sociétés écrans et de façade établies dans des nations faiblement réglementées est une méthode souvent utilisée pour dissimuler la véritable identité de la ou des personnes achetant un bien. Cela peut inclure des individus impliqués dans des organisations criminelles ou occupant une position importante, comme des politiciens ou des PPE, qui ont été accusés de corruption ou d'autres crimes et cherchent à échapper aux sanctions.
Les intermédiaires jouent également un grand rôle en aidant les criminels. Des avocats, notaires, conseillers juridiques et agents immobiliers complices sont utilisés par les criminels pour faciliter l'achat de biens. En échange d'argent, ils peuvent fermer les yeux sur la nature réelle des fonds ou de la personne qui les détient.
Il existe une variété d'autres astuces que les contrevenants peuvent utiliser pour nettoyer leurs fonds sales. Celles-ci incluent, sans s'y limiter : la vente de biens entre criminels complices, l'achat d'une maison à rénover pour la revendre à un prix plus élevé, le prêt d'argent à un associé qui rembourse le « prêt hypothécaire » avec la documentation nécessaire (une méthode connue sous le nom de prêt retour), ou l'achat d'un bien sous-évalué pour être vendu à sa valeur marchande.
Quels sont des exemples de blanchiment d'argent et d'immobilier ?
Il existe d'innombrables exemples de criminels utilisant le marché immobilier à des fins de blanchiment d'argent. Voici quatre exemples d'années récentes :
1. En 2018, Zamira Hajiyeva, épouse de Jahangir Hajiyev, ancien président azerbaïdjanais de la Banque internationale d'Azerbaïdjan contrôlée par l'État de 2001 à 2015 et emprisonné pour corruption, a été reconnue avoir acquis une maison de 22 millions de livres sterling à Londres, y compris un club de golf dans le Berkshire, en utilisant une série de sociétés offshore aux Îles Vierges britanniques appartenant à son mari.
2. En 2009, l'ancien président de Taïwan, Chen Shui-bian, a été condamné à 9 ans de prison pour corruption et blanchiment d'argent. Il a été allégué qu'une partie de l'argent qu'il avait accepté comme pots-de-vin avait été dépensée dans un appartement de 2 millions de dollars à New York.
3. En 2016, une enquête d'Europol et de la police espagnole, connue sous le nom d'Opération Usura, a démasqué un syndicat criminel russe et ukrainien qui avait blanchi 62 millions d'euros dans l'immobilier à travers l'Espagne.
4. Entre 2006 et 2015, le célèbre oligarque ukrainien Ihor Kolomoisky, avec ses associés, avait acheté 22 propriétés dans le Midwest des États-Unis d'une valeur d'environ 490 millions de dollars. Cela a été fait via des sociétés enregistrées dans le Delaware, bien que M. Kolomoisky figure sur la liste des sanctions américaines. À un moment donné, il est même devenu le plus grand propriétaire commercial de Cleveland.
Conséquences socio-économiques
L'implication de la criminalité dans l'immobilier peut avoir de graves conséquences socio-économiques. Cela peut inclure la distorsion des prix du logement, une concurrence déloyale, la volatilité du secteur et la corruption, entre autres. Donald Toon, directeur des enquêtes criminelles de l'Agence nationale de lutte contre la criminalité du Royaume-Uni, a déclaré dans une interview au Times qu'à Londres, « les prix sont artificiellement gonflés par des criminels étrangers qui veulent séquestrer leurs actifs ici au Royaume-Uni. »
Quelle est la législation derrière l'immobilier ?
Les quarante Recommandations du Groupe d'action financière (GAFI) sur le blanchiment d'argent et les neuf Recommandations spéciales sur le financement du terrorisme sont considérées comme la norme internationale en matière de règles de lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme. Dans la Recommandation 22, le GAFI mentionne l'immobilier et le catégorise comme une Entreprise et Profession Non Financière Désignée (EPNFD) soumise à la supervision LBC/FT. Ainsi, les États membres sont tenus de vérifier les entreprises traitant sur le marché immobilier en utilisant des processus de diligence raisonnable à l'égard de la clientèle et d'enquête LBC/FT. En juillet 2022, le GAFI a publié le « Guide d'approche fondée sur les risques pour le secteur immobilier » détaillant les risques associés au secteur immobilier et comment les contrer.
Dans l'UE, la mention de l'immobilier est apparue pour la première fois dans la 4e Directive LBC de 2015, qui exigeait des agents immobiliers qu'ils se conforment aux exigences européennes en matière de LBC/FT, telles que la vérification du client et la déclaration des transactions suspectes. La notion a été étendue à toutes les entreprises traitant dans l'immobilier avec la 6e Directive LBC de 2018.
Pour contrer le flux d'argent sale vers leur marché immobilier, le Royaume-Uni a promulgué en 2018 l'ordonnance sur la richesse inexpliquée (UWO). Cette législation stipule que si une personne ne peut expliquer la source de ses fonds, ses biens peuvent être confisqués par un tribunal sans nécessité d'enquête. L'UWO complète le Règlement de 2017 du Royaume-Uni sur le blanchiment d'argent, le financement du terrorisme et le transfert de fonds (informations sur le payeur) qui exige des professionnels de l'immobilier qu'ils se conforment aux normes LBC/FT.
Le USA Patriot Act des États-Unis stipule que les entreprises et les agents traitant dans l'immobilier doivent se conformer aux règles LBC/FT. Comme pour l'UE et le GAFI, cela signifie effectuer une diligence raisonnable sur tous les clients. En vertu du Bank Secrecy Act (BSA), les transactions immobilières relèvent également du contrôle LBC/FT et doivent être vérifiées.
Cependant, cela ne s'applique pas aux transactions « en espèces », ce qui signifie que les professionnels de l'immobilier ne sont pas tenus d'identifier les clients, de surveiller les transactions et de signaler les comportements suspects lorsqu'un bien est acheté en espèces. Cela représente 22 % de toutes les transactions immobilières aux États-Unis. En décembre 2021, le Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) du Département du Trésor américain a proposé un Avis préalable de proposition de réglementation (ANPRM) pour combler cette lacune.
Les États-Unis : un centre de blanchiment d'argent ?
Malgré la législation LBC/FT actuelle, les États-Unis sont considérés comme un centre de blanchiment d'argent immobilier, tout comme la Grande-Bretagne. Les sociétés écrans enregistrées de manière anonyme dans des États comme le Delaware, le Nevada et le Wyoming sont souvent utilisées pour acheter des biens ou des terrains dans le pays. Une étude de Global Shell Games a révélé que sur 60 pays, les États-Unis sont deuxièmes seulement derrière le Kenya en termes de facilité à créer une entreprise avec des bénéficiaires effectifs anonymes.
Comment les responsables LBC/FT peuvent-ils contrer le blanchiment d'argent immobilier ?
Avec les intermédiaires, les responsables de la conformité et de la LBC/FT dans les institutions financières constituent une ligne de défense importante pour contrer ce phénomène. Voici une série de conseils pour les aider à identifier les signaux d'alerte liés au secteur immobilier :
1. Sociétés écrans et véhicules sociétaires similaires : Si une entreprise, ou un autre véhicule sociétaire, achète un bien, assurez-vous de comprendre la structure de l'entité et qui se cache derrière. Vérifiez dans la base de données des Panama Papers, ou d'autres bases de données de fuites de données financières, si l'entreprise, ou l'un de ses bénéficiaires effectifs, y apparaît. Soyez extrêmement méfiant à l'égard des sociétés écrans et adoptez une politique de non-acceptation à leur égard.
2. Espèces : Si applicable aux lois de votre juridiction, méfiez-vous également des personnes cherchant à acheter un bien en espèces. Enquêtez sur l'origine des fonds. La personne utilise-t-elle son compte comme un compte entonnoir ? A-t-elle reçu l'argent d'un tiers ? Ce sont toutes des questions qui doivent être vérifiées et qui pourraient déclencher un rapport d'activité suspecte (SAR) auprès de votre CRF locale.
3. PPE : Une enquête similaire doit être menée sur les membres de la famille ou les proches associés des PPE cherchant à acheter un bien immobilier. Une PPE peut utiliser un tiers pour acheter un bien sous le nom de quelqu'un d'autre alors qu'en réalité, ils en sont les véritables mais cachés propriétaires. Cela peut également se produire avec des sociétés écrans détenues par des PPE.
4. Revenu par rapport à la valeur du bien : Lorsqu'un individu acquiert un bien, vérifiez si son revenu justifie le type de bien immobilier qu'il achète. Si une personne avec un faible salaire achète un appartement de luxe, enquêtez davantage pour comprendre l'origine des fonds et envoyez un SAR à votre CRF locale.
5. Distance géographique : Si un individu ou une entreprise acquiert un bien immobilier dans un pays ou une zone de la juridiction où il réside et où il n'a ni activité ni relations, cela pourrait être considéré comme un signal d'alerte.
Ce n'est que par la connaissance des risques et des méthodes de blanchiment d'argent que les professionnels de la LBC/FT peuvent contribuer à contrer l'utilisation criminelle du secteur immobilier.
