Le secteur est également attractif en raison de sa rentabilité, notamment l'appréciation du logement dans le temps, la valeur de revente après rénovation ou les revenus générés par les loyers. Cet intérêt ne s'arrête pas aux logements mais s'étend également à d'autres types de propriétés comme les vignobles et les usines.
Selon un rapport récent de Global Financial Integrity (GFI), plus de 2,3 milliards de dollars ont été blanchis dans le secteur immobilier américain sur une période récente de cinq ans. Transparency International a noté qu'au moins 4,4 milliards de livres sterling d'investissements dans l'immobilier britannique provenaient de personnes politiquement exposées (PPE) dans des juridictions à haut risque de corruption. Europol a également constaté que 68% des organisations criminelles dans l'UE ont utilisé le marché immobilier pour légitimer leurs revenus illégaux.
Comment les criminels utilisent-ils l'immobilier pour blanchir de l'argent ?
Les criminels peuvent utiliser diverses méthodes pour blanchir de l'argent par le biais de l'immobilier. L'utilisation de sociétés écran et sociétés de façade établi dans desnations faiblement réglementées est une méthode souvent utilisée pour dissimuler la véritable identité de la ou des personnes qui achètent un bien immobilier. Il peut s'agir d'individus impliqués dans des organisations criminelles ou occupant une position importante, comme des politiciens ou des PPE, qui ont été accusés de corruption ou d'autres crimes et qui cherchent à échapper aux sanctions.Il existe un une variété d'autres astuces que les délinquants peuvent utiliser pour blanchir leurs fonds sales. Il peut s'agir, entre autres, de la vente d'un bien immobilier entre criminels magouilleurs, de l'achat d'une maison à rénover pour la revendre à un prix plus élevé, du prêt d'argent à un associé qui rembourse l'"hypothèque" avec les documents nécessaires (méthode connue sous le nom de "loan back"), ou de l'achat d'un bien sous-évalué pour le revendre à son prix de marché.
Quels sont les exemples de blanchiment d'argent et d'immobilier ?
Il existe d'innombrables exemples de criminels utilisant le marché immobilier à des fins de blanchiment d'argent. Vous trouverez ci-dessous quatre exemples de ces dernières années :-
En 2018, Zamira Hajiyeva, l'épouse de Jahangir Hajiyev, ex-président azerbaïdjanais de la Banque internationale d'Azerbaïdjan, contrôlée par l'État, de 2001 à 2015, et en prison pour corruption, a été découverte comme ayant acquis une maison de 22 millions de livres sterling à Londres, y compris un club de golf Berkshire, en utilisant une série de sociétés offshore dans les îles Vierges britanniques qui appartenaient à son mari.
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En 2009, l'ancien président de Taïwan, Chen Shui-bian, a été condamné à neuf ans de prison pour corruption et blanchiment d'argent. Une partie de l'argent qu'il avait accepté comme pots-de-vin aurait été dépensée dans un appartement de 2 millions de dollars à New York.
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En 2016, une enquête menée par Europol et la police espagnole, appelée Operation Usura, a démasqué un syndicat criminel russe et ukrainien qui avait blanchi 62 millions d'euros dans l'immobilier en Espagne.
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Entre 2006 et 2015, l'éminent oligarque ukrainien Ihor Kolomoisky, ainsi que ses associés, avaient acheté 22 propriétés dans le Midwest des États-Unis pour une valeur d'environ 490 millions de dollars. Ces achats ont été effectués par l'intermédiaire de sociétés enregistrées dans le Delaware, bien que M. Kolomoisky figure sur la liste des sanctions américaines. À un certain moment, il est même devenu le plus grand propriétaire commercial de Cleveland.
Quelle est la législation qui se cache derrière l'immobilier ?
Les quarante recommandations du Groupe d'action financière (GAFI) sur le blanchiment de capitaux et les neuf recommandations spéciales sur le financement du terrorisme sont considérées comme la norme internationale en matière de règles de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Dans la recommandation 22, le GAFI mentionne l'immobilier et le classe dans la catégorie des entreprises et professions non financières désignées (EPNFD) soumises à la surveillance de la lutte contre le blanchiment de capitaux. Ainsi, les États membres sont tenus de vérifier les entreprises opérant sur le marché immobilier en appliquant des procédures de vigilance à l'égard de la clientèle et d'enquête sur la LBC. En juillet 2022, le GAFI a publié la "Guide de l'approche fondée sur le risque pour le secteur immobilier" détailler les risques associés au secteur de l'immobilier et comment les contrer.Pour contrer le flux d'argent sale sur son marché immobilier, le Royaume-Uni a promulgué en 2018 l'ordonnance sur la richesse inexpliquée (UWO). Ce texte de loi stipule que si une personne ne peut pas expliquer la source de ses fonds, ses biens peuvent être confisqués par un tribunal sans qu'une enquête soit nécessaire. L'UWO complète le règlement britannique de 2017 sur le blanchiment d'argent, le financement du terrorisme et le transfert de fonds (informations sur le payeur), qui oblige les professionnels de l'immobilier à se conformer aux normes de lutte contre le blanchiment d'argent.
Toutefois, cela ne s'applique pas aux transactions "tout en liquide", ce qui signifie que les professionnels de l'immobilier ne sont pas tenus d'identifier les clients, de surveiller les transactions et de signaler les comportements suspects lorsqu'un bien est acheté en liquide. Cela représente 22 % de l'ensemble des transactions immobilières aux États-Unis. En décembre 2021, le Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) du département du Trésor des États-Unis a proposé un Advance Notice of Proposed Rulemaking (ANPRM) pour faire face à l'écart.
Comment les responsables de la lutte contre le blanchiment d'argent dans l'immobilier peuvent-ils lutter contre ce phénomène ?
Les responsables de la conformité et de la lutte contre le blanchiment d'argent dans les institutions financières constituent, avec les gardiens, une ligne de défense importante pour contrer ce phénomène. Vous trouverez ci-dessous une série de conseils pour les aider à identifier les signaux d'alarme en rapport avec le secteur de l'immobilier :-
Sociétés fictives et autres formes de sociétés similaires: Si une société, ou un autre véhicule d'entreprise, achète un bien immobilier, assurez-vous de comprendre la structure de l'entité et de savoir qui est derrière elle. Vérifiez dans la base de données Panama Papers, ou dans d'autres bases de données de fuites de données financières, si la société, ou l'un de ses propriétaires effectifs, y apparaît. Soyez extrêmement méfiant à l'égard des sociétés fictives et adoptez une politique de non-acceptation à leur égard.
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Espèces: Si les lois de votre juridiction l'exigent, méfiez-vous également des personnes qui cherchent à acheter des biens en espèces. Cherchez à savoir d'où proviennent les fonds. La personne utilise-t-elle son compte comme un compte d'entonnoir ? A-t-elle reçu l'argent d'un tiers ? Ce sont toutes des questions qui doivent être vérifiées et qui pourraient déclencher un déclaration d'activité suspecte (DAS) vers votre FIU locale.
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PPE: Une enquête du même type doit être menée sur les membres de la famille ou les proches associés des PPE qui cherchent à acheter des biens immobiliers. Une PPE peut faire appel à un tiers pour acheter un bien immobilier sous le nom de quelqu'un d'autre, alors qu'elle en est le véritable propriétaire caché. Cela peut également se produire avec des sociétés écrans appartenant à des PPE.
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Revenu et valeur de la propriété: Lorsqu'une personne acquiert une propriété, vérifiez si ses revenus justifient le type de bien immobilier qu'elle achète. Si une personne ayant un faible salaire achète un appartement de luxe, enquêtez davantage pour comprendre l'origine des fonds et envoyez une déclaration de soupçon à votre FIU locale.
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Distance géographique: Si une personne ou une entreprise acquiert des biens immobiliers dans un pays ou une région de la juridiction où elle réside et où elle n'a pas d'affaires ou de relations, cela peut être considéré comme un signal d'alarme.
Ce n'est que par la connaissance des risques et des méthodes de blanchiment d'argent que les professionnels de la lutte contre le blanchiment d'argent peuvent contribuer à contrer l'utilisation criminelle de l'industrie immobilière.
Hello, very interesting piece, could you share the Europol study supporting the statement that: "Europol also found that 68% of criminal organizations in the EU have used the property market to legitimize their illegal proceeds."? The hyperlink provided does not work. Thanks!
Dear Laure, thanks for letting us know. The link has been updated. Have a great day!
Thanks for sharing us!