En février 2022, Transparency International a révélé que des Russes liés au Kremlin ou accusés de corruption avaient investi 1,5 milliard de livres sterling sur le marché immobilier britannique, principalement par le biais de sociétés détenues dans les territoires d'outre-mer et les dépendances de la Couronne de Grande-Bretagne. Ces découvertes ont révélé que la Grande-Bretagne était "une plaque tournante mondiale du blanchiment d'argent". Cependant, les investissements criminels dans les marchés immobiliers sont perpétrés depuis des décennies et se sont infiltrés dans tous les coins du monde.

Le lien entre l'immobilier et le blanchiment d'argent est un phénomène mondial et est considéré comme l'une des méthodes les plus anciennes de blanchiment de fonds illégaux. Les investissements immobiliers peuvent permettre aux criminels d'ajouter un voile de légitimité et de normalité à leurs gains mal acquis.
Real estate and money laundering


Le secteur est également attractif en raison de sa rentabilité, notamment l'appréciation du logement dans le temps, la valeur de revente après rénovation ou les revenus générés par les loyers. Cet intérêt ne s'arrête pas aux logements mais s'étend également à d'autres types de propriétés comme les vignobles et les usines.

Selon un rapport récent de Global Financial Integrity (GFI), plus de 2,3 milliards de dollars ont été blanchis dans le secteur immobilier américain sur une période récente de cinq ans. Transparency International a noté qu'au moins 4,4 milliards de livres sterling d'investissements dans l'immobilier britannique provenaient de personnes politiquement exposées (PPE) dans des juridictions à haut risque de corruption. Europol a également constaté que 68% des organisations criminelles dans l'UE ont utilisé le marché immobilier pour légitimer leurs revenus illégaux.

Real estate and crime
Des myriades d'opportunités dans le monde entier, l'utilisation de visas dorés, une faible surveillance réglementaire et la possibilité d'investir de grosses sommes d'argent, voilà ce qui fait de l'immobilier une cible parfaite pour les blanchisseurs d'argent.


Pourquoi les criminels utilisent-ils l'immobilier



Comment les criminels utilisent-ils l'immobilier pour blanchir de l'argent ?

Les criminels peuvent utiliser diverses méthodes pour blanchir de l'argent par le biais de l'immobilier. L'utilisation de sociétés écran et sociétés de façade établi dans desnations faiblement réglementées est une méthode souvent utilisée pour dissimuler la véritable identité de la ou des personnes qui achètent un bien immobilier. Il peut s'agir d'individus impliqués dans des organisations criminelles ou occupant une position importante, comme des politiciens ou des PPE, qui ont été accusés de corruption ou d'autres crimes et qui cherchent à échapper aux sanctions.

Les Gatekeepers jouent également un rôle important en aidant les escrocs. Des avocats, notaires, juristes et agents immobiliers complices sont utilisés par les criminels pour faciliter l'achat de biens. En échange d'argent, ils peuvent fermer les yeux sur la véritable nature des fonds ou sur la personne qui les détient.
Real estate and gatekeepers


Il existe un une variété d'autres astuces que les délinquants peuvent utiliser pour blanchir leurs fonds sales. Il peut s'agir, entre autres, de la vente d'un bien immobilier entre criminels magouilleurs, de l'achat d'une maison à rénover pour la revendre à un prix plus élevé, du prêt d'argent à un associé qui rembourse l'"hypothèque" avec les documents nécessaires (méthode connue sous le nom de "loan back"), ou de l'achat d'un bien sous-évalué pour le revendre à son prix de marché.


Quels sont les exemples de blanchiment d'argent et d'immobilier ?

Il existe d'innombrables exemples de criminels utilisant le marché immobilier à des fins de blanchiment d'argent. Vous trouverez ci-dessous quatre exemples de ces dernières années :

  • 1

    En 2018, Zamira Hajiyeva, l'épouse de Jahangir Hajiyev, ex-président azerbaïdjanais de la Banque internationale d'Azerbaïdjan, contrôlée par l'État, de 2001 à 2015, et en prison pour corruption, a été découverte comme ayant acquis une maison de 22 millions de livres sterling à Londres, y compris un club de golf Berkshire, en utilisant une série de sociétés offshore dans les îles Vierges britanniques qui appartenaient à son mari.

  • 2

    En 2009, l'ancien président de Taïwan, Chen Shui-bian, a été condamné à neuf ans de prison pour corruption et blanchiment d'argent. Une partie de l'argent qu'il avait accepté comme pots-de-vin aurait été dépensée dans un appartement de 2 millions de dollars à New York.

  • 3

    En 2016, une enquête menée par Europol et la police espagnole, appelée Operation Usura, a démasqué un syndicat criminel russe et ukrainien qui avait blanchi 62 millions d'euros dans l'immobilier en Espagne.

  • 4

    Entre 2006 et 2015, l'éminent oligarque ukrainien Ihor Kolomoisky, ainsi que ses associés, avaient acheté 22 propriétés dans le Midwest des États-Unis pour une valeur d'environ 490 millions de dollars. Ces achats ont été effectués par l'intermédiaire de sociétés enregistrées dans le Delaware, bien que M. Kolomoisky figure sur la liste des sanctions américaines. À un certain moment, il est même devenu le plus grand propriétaire commercial de Cleveland.





Quelle est la législation qui se cache derrière l'immobilier ?

Les quarante recommandations du Groupe d'action financière (GAFI) sur le blanchiment de capitaux et les neuf recommandations spéciales sur le financement du terrorisme sont considérées comme la norme internationale en matière de règles de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Dans la recommandation 22, le GAFI mentionne l'immobilier et le classe dans la catégorie des entreprises et professions non financières désignées (EPNFD) soumises à la surveillance de la lutte contre le blanchiment de capitaux. Ainsi, les États membres sont tenus de vérifier les entreprises opérant sur le marché immobilier en appliquant des procédures de vigilance à l'égard de la clientèle et d'enquête sur la LBC. En juillet 2022, le GAFI a publié la "Guide de l'approche fondée sur le risque pour le secteur immobilier" détailler les risques associés au secteur de l'immobilier et comment les contrer.

Real estate and customer verification
Dans l'UE, la mention de l'immobilier est apparue pour la première fois dans la 4e directive anti-blanchiment de 2015, qui obligeait les agents immobiliers à se conformer aux exigences européennes en matière de lutte contre le blanchiment d'argent, telles que la vérification des clients et la déclaration des transactions suspectes. La notion a ensuite été étendue à toutes les entreprises qui traitent des biens immobiliers avec La 6e directive anti-blanchiment de 2018.


Pour contrer le flux d'argent sale sur son marché immobilier, le Royaume-Uni a promulgué en 2018 l'ordonnance sur la richesse inexpliquée (UWO). Ce texte de loi stipule que si une personne ne peut pas expliquer la source de ses fonds, ses biens peuvent être confisqués par un tribunal sans qu'une enquête soit nécessaire. L'UWO complète le règlement britannique de 2017 sur le blanchiment d'argent, le financement du terrorisme et le transfert de fonds (informations sur le payeur), qui oblige les professionnels de l'immobilier à se conformer aux normes de lutte contre le blanchiment d'argent.

Le USA Patriot Act des États-Unis stipule que les entreprises et les agents immobiliers doivent se conformer aux règles de lutte contre le blanchiment d'argent. Comme pour l'UE et le GAFI, cela signifie qu'il faut exercer une diligence raisonnable sur tous les clients. En vertu de la loi sur le secret bancaire (Bank Secrecy Act, BSA), les transactions immobilières tombent également sous le coup de la lutte contre le blanchiment d'argent et doivent être vérifiées.
Real estate and KYC know your customer


Toutefois, cela ne s'applique pas aux transactions "tout en liquide", ce qui signifie que les professionnels de l'immobilier ne sont pas tenus d'identifier les clients, de surveiller les transactions et de signaler les comportements suspects lorsqu'un bien est acheté en liquide. Cela représente 22 % de l'ensemble des transactions immobilières aux États-Unis. En décembre 2021, le Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) du département du Trésor des États-Unis a proposé un Advance Notice of Proposed Rulemaking (ANPRM) pour faire face à l'écart.



Les 5 principaux paradis fiscaux


Comment les responsables de la lutte contre le blanchiment d'argent dans l'immobilier peuvent-ils lutter contre ce phénomène ?

Les responsables de la conformité et de la lutte contre le blanchiment d'argent dans les institutions financières constituent, avec les gardiens, une ligne de défense importante pour contrer ce phénomène. Vous trouverez ci-dessous une série de conseils pour les aider à identifier les signaux d'alarme en rapport avec le secteur de l'immobilier :

  • 1

    Sociétés fictives et autres formes de sociétés similaires: Si une société, ou un autre véhicule d'entreprise, achète un bien immobilier, assurez-vous de comprendre la structure de l'entité et de savoir qui est derrière elle. Vérifiez dans la base de données Panama Papers, ou dans d'autres bases de données de fuites de données financières, si la société, ou l'un de ses propriétaires effectifs, y apparaît. Soyez extrêmement méfiant à l'égard des sociétés fictives et adoptez une politique de non-acceptation à leur égard.

  • 2

    Espèces: Si les lois de votre juridiction l'exigent, méfiez-vous également des personnes qui cherchent à acheter des biens en espèces. Cherchez à savoir d'où proviennent les fonds. La personne utilise-t-elle son compte comme un compte d'entonnoir ? A-t-elle reçu l'argent d'un tiers ? Ce sont toutes des questions qui doivent être vérifiées et qui pourraient déclencher un déclaration d'activité suspecte (DAS) vers votre FIU locale.

  • 3

    PPE: Une enquête du même type doit être menée sur les membres de la famille ou les proches associés des PPE qui cherchent à acheter des biens immobiliers. Une PPE peut faire appel à un tiers pour acheter un bien immobilier sous le nom de quelqu'un d'autre, alors qu'elle en est le véritable propriétaire caché. Cela peut également se produire avec des sociétés écrans appartenant à des PPE.

  • 4

    Revenu et valeur de la propriété: Lorsqu'une personne acquiert une propriété, vérifiez si ses revenus justifient le type de bien immobilier qu'elle achète. Si une personne ayant un faible salaire achète un appartement de luxe, enquêtez davantage pour comprendre l'origine des fonds et envoyez une déclaration de soupçon à votre FIU locale.

  • 5

    Distance géographique: Si une personne ou une entreprise acquiert des biens immobiliers dans un pays ou une région de la juridiction où elle réside et où elle n'a pas d'affaires ou de relations, cela peut être considéré comme un signal d'alarme.



Ce n'est que par la connaissance des risques et des méthodes de blanchiment d'argent que les professionnels de la lutte contre le blanchiment d'argent peuvent contribuer à contrer l'utilisation criminelle de l'industrie immobilière.
2 commentaires
  • Pideeco country: FR
     
    Saturday 26th of November 2022, 14:37

    Hello, very interesting piece, could you share the Europol study supporting the statement that: "Europol also found that 68% of criminal organizations in the EU have used the property market to legitimize their illegal proceeds."? The hyperlink provided does not work. Thanks!

  • Pideeco country: BE
     
    Monday 28th of November 2022, 08:55

    Dear Laure, thanks for letting us know. The link has been updated. Have a great day!

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