Houd je van cookies? 🍪 We gebruiken cookies, we gaan gewoon naar onze website, we slaan geen persoonlijke gegevens op. Door onze site te gebruiken, lezen we je graag Cookiebeleid, Privacybeleid en Servicevoorwaarden.
In februari van 2022, Transparency International onthult dat Russen die banden hebben met het Kremlin of beschuldigd zijn van corruptie, 1,5 miljard pond hebben geïnvesteerd in de Britse onroerendgoedmarkt, meestal via bedrijven in de Britse overzeese gebiedsdelen en kroonkolonies. De bevindingen ontmaskerden Groot-Brittannië als "een wereldwijde draaischijf voor het witwassen van geld". Criminele investeringen in de vastgoedmarkt vinden echter al tientallen jaren plaats en zijn tot in alle uithoeken van de wereld doorgesijpeld.
Het verband tussen onroerend goed en het witwassen van geld is een wereldwijd verschijnsel en wordt beschouwd als een van de oudere methoden om illegaal geld wit te wassen. Investeringen in onroerend goed kunnen criminelen in staat stellen een sluier van legitimiteit en normaliteit op te werpen over hun onrechtmatig verkregen winsten.
De sector is ook aantrekkelijk wegens zijn rentabiliteit, met inbegrip van de waardestijging van woningen na verloop van tijd, de wederverkoopwaarde na renovatie, of inkomsten uit huur. Deze belangstelling houdt niet op bij woningen, maar wordt ook uitgebreid tot andere soorten onroerend goed, zoals wijngaarden en fabrieken.
Volgens een recent verslag van Global Financial Integrity (GFI), meer dan 2,3 miljard dollar is witgewassen in de vastgoedsector in de VS in een recente periode van vijf jaar. Transparency International merkte op dat ten minste 4,4 miljard pond aan investeringen in Brits onroerend goed afkomstig was van politiek prominente personen in corruptiegevoelige rechtsgebieden. Europol stelde ook vast dat 68% van de criminele organisaties in de EU hebben de vastgoedmarkt gebruikt om hun illegale opbrengsten te legitimeren.
Ontelbare mogelijkheden over de hele wereld, het gebruik van gouden visa, zwak toezicht door de regelgevende instanties en de mogelijkheid om grote sommen geld te investeren, maken van onroerend goed een perfect doelwit voor witwassers.
Hoe gebruiken criminelen onroerend goed om geld wit te wassen?
Criminelen kunnen verschillende methoden gebruiken om geld wit te wassen via onroerend goed. Het gebruik van lege vennootschappen en dekmantelbedrijven gevestigd in zwak gereguleerde naties is een methode die vaak wordt gebruikt om de ware identiteit te verhullen van de persoon of personen die een onroerend goed kopen. Het kan gaan om personen die betrokken zijn bij criminele organisaties of die een belangrijke positie bekleden, zoals politici of PEP's, die beschuldigd zijn van corruptie of andere misdrijven en die sancties willen ontlopen.
Poortwachters spelen ook een grote rol bij het helpen van misdadigers. Criminelen maken gebruik van advocaten, notarissen en makelaars om de aankoop van onroerend goed te vergemakkelijken. In ruil voor geld kunnen zij een oogje dichtknijpen voor de ware aard van de fondsen of de persoon erachter.
Er zijn een variëteit van andere trucs die wetsovertreders kunnen gebruiken om hun vuile fondsen te zuiveren. Deze omvatten, maar zijn niet beperkt tot: verkoop van eigendom tussen oplichtende misdadigers, aankoop van een huis om het te renoveren en opnieuw te verkopen voor een hogere prijs, het lenen van geld aan een vennoot die de "hypotheek" terugbetaalt met de nodige documentatie (een methode die bekend staat als "loan back"), of de aankoop van ondergewaardeerd eigendom om het te verkopen tegen de marktwaarde.
Wat zijn voorbeelden van het witwassen van geld en onroerend goed?
Er zijn talloze voorbeelden van criminelen die de vastgoedmarkt gebruiken voor het witwassen van geld. Hieronder volgen vier voorbeelden van de afgelopen jaren:
1
In 2018 bleek Zamira Hajiyeva, de echtgenote van Jahangir Hajiyev, de Azerbeidzjaanse ex-voorzitter van de door de staat gecontroleerde International Bank of Azerbeidzjan van 2001 tot 2015 en in de gevangenis wegens corruptie, een huis van 22 miljoen pond in Londen te hebben verworven, inclusief een golfclub Berkshire, met behulp van een reeks offshorebedrijven op de Britse Maagdeneilanden die aan haar man toebehoorden.
2
In 2009 werd de voormalige president van Taiwan, Chen Shui-bian, veroordeeld tot 9 jaar gevangenisstraf wegens beschuldigingen van omkoping en het witwassen van geld. Een deel van het geld dat hij als smeergeld had aangenomen, zou hij hebben uitgegeven in een appartement van 2 miljoen dollar in New York.
3
In 2016 heeft een onderzoek van Europol en de Spaanse politie, bekend als Operation Usura, een Russisch en Oekraïens misdaadsyndicaat ontmaskerd dat 62 miljoen euro had witgewassen in onroerend goed in heel Spanje.
4
Tussen 2006 en 2015 had de prominente Oekraïense oligarch Ihor Kolomoisky, samen met zijn medestanders, 22 eigendommen in het Middenwesten van de VS gekocht ter waarde van ruwweg 490 miljoen dollar. Dit gebeurde via in Delaware geregistreerde bedrijven, ondanks het feit dat de heer Kolomoisky op de Amerikaanse sanctielijst staat. Op een bepaald ogenblik werd hij zelfs de grootste commerciële verhuurder van Cleveland.
Sociaal-economische Gevolgen
De betrokkenheid van criminaliteit bij onroerend goed kan ernstige sociaal-economische gevolgen hebben. Het kan onder meer gaan om een verstoring van de huizenprijzen, oneerlijke concurrentie, volatiliteit van de sector en corruptie. Donald Toon, directeur strafrechtelijk onderzoek van het Britse National Crime Agency, heeft in een interview met The Times dat in Londen "de prijzen kunstmatig worden opgedreven door overzeese criminelen die hun bezittingen hier in het VK willen sekwestreren".
Wat is de wetgeving achter onroerend goed?
De veertig aanbevelingen inzake het witwassen van geld en negen speciale aanbevelingen inzake de financiering van terrorisme van de Financiële Actiegroep Witwassen van Geld (FATF) worden beschouwd als de internationale norm voor regels ter bestrijding van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme. In aanbeveling 22 vermeldt de FATF vastgoed en categoriseert het als een aangewezen niet-financiële ondernemingen en beroepen (DNFBP) die aan AML-toezicht zijn onderworpen. Van de lidstaten wordt dus verlangd dat zij ondernemingen die op de vastgoedmarkt actief zijn, controleren door middel van klantenonderzoek en AML-onderzoek. In juli 2022 heeft de FATF de "Een gids voor de risicogebaseerde benadering voor de vastgoedsector" de risico's van de vastgoedsector en hoe deze te bestrijden.
In de EU dook de vermelding van onroerend goed voor het eerst op in de 4e AML-richtlijn van 2015, die makelaars in onroerend goed verplichtte te voldoen aan de Europese AML-vereisten, zoals de verificatie van klanten en de melding van verdachte transacties. Het begrip werd verder uitgebreid naar alle ondernemingen die handelen in onroerend goed met De 6e AML-richtlijn van 2018.
Om de stroom van zwart geld naar hun vastgoedmarkt tegen te gaan, heeft het Verenigd Koninkrijk in 2018 de Unexplained Wealth Order (UWO) uitgevaardigd. Dit stuk wetgeving bepaalt dat als een persoon de bron van zijn fondsen niet kan verklaren, zijn eigendommen door een rechtbank in beslag kunnen worden genomen zonder dat een onderzoek nodig is. De UWO is een aanvulling op de U.K.'s 2017 Money Laundering, Terrorist Financing and Transfer of Funds (Information on the Payer) Regulations, die vereist dat vastgoedprofessionals voldoen aan AML-normen.
De USA Patriot Act van de Verenigde Staten bepaalt dat ondernemingen en makelaars die in onroerend goed handelen de AML-regels moeten naleven. Net als voor de EU en de FATF betekent dit dat bij alle klanten een "due diligence" moet worden uitgevoerd. Onder de Bank Secrecy Act (BSA) vallen vastgoedtransacties ook onder het AML-toezicht en moeten ze worden gecontroleerd.
Dit geldt echter niet voor "all-cash"-transacties, wat betekent dat vastgoedprofessionals niet verplicht zijn om klanten te identificeren, transacties te monitoren en verdacht gedrag te melden wanneer een onroerend goed wordt gekocht met contant geld. Dit komt neer op 22% van alle vastgoedtransacties in de VS. In december 2021 heeft het Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) van het Amerikaanse ministerie van Financiën een Advance Notice of Proposed Rulemaking (ANPRM) om de kloof te dichten.
De Verenigde Staten: Een witwas-hub?
Ondanks de huidige AML-wetgeving worden de VS beschouwd als een centrum voor het witwassen van onroerend goed, net als Groot-Brittannië. Shell-bedrijven die anoniem geregistreerd zijn in staten als Delaware, Nevada en Wyoming worden vaak gebruikt om onroerend goed of land in het land te kopen. Uit een studie van Global Shell Games blijkt dat van de 60 landen de VS op Kenia na het makkelijkst is om een bedrijf op te zetten met anonieme uiteindelijke begunstigden.
Hoe kunnen AML-functionarissen witwaspraktijken in de vastgoedsector tegengaan?
Samen met gatekeepers vormen compliance- en AML-functionarissen in financiële instellingen een belangrijke verdedigingslinie om dit fenomeen tegen te gaan. Hieronder vindt u een reeks tips om hen te helpen de rode vlaggen met betrekking tot de vastgoedsector te herkennen:
1
Shell-vennootschappen en soortgelijke vennootschapsvormen: Als een vennootschap, of een ander vennootschapsvorm, onroerend goed koopt, zorg er dan voor dat u de structuur van de entiteit begrijpt en wie erachter zit. Kijk in de Panama Papers database, of andere databases voor het lekken van financiële gegevens, of het bedrijf, of een van de uiteindelijke begunstigden, daar voorkomt. Wees uiterst op uw hoede voor lege vennootschappen en hanteer een niet-aanvaardingsbeleid jegens hen.
2
Contant: Indien van toepassing op de wetten van uw rechtsgebied, wees ook op uw hoede voor personen die onroerend goed willen kopen met contant geld. Onderzoek waar het geld vandaan komt. Gebruikt de persoon zijn rekening als een trechtersrekening? Hebben ze het geld van een derde partij ontvangen? Dit zijn allemaal vragen die geverifieerd moeten worden en die kunnen leiden tot een melding van verdachte activiteiten (SAR) naar uw lokale FIU.
3
PEPs: Een soortgelijk onderzoek moet worden uitgevoerd op familieleden of naaste medewerkers van PEP's die onroerend goed willen kopen. Een politiek prominente persoon kan een derde gebruiken om onroerend goed te kopen onder de naam van iemand anders, terwijl hij in feite de ware, maar verborgen eigenaar is. Dit kan ook gebeuren met lege vennootschappen die eigendom zijn van PEP's.
4
Inkomen vs vastgoedwaarde: Als iemand een woning koopt, controleer dan of zijn inkomen het soort onroerend goed dat hij koopt rechtvaardigt. Als iemand met een laag salaris een luxe appartement koopt, onderzoek dan verder naar de herkomst van de fondsen en stuur een SAR naar uw lokale FIU.
5
Geografische afstand: Indien een persoon of een bedrijf onroerend goed verwerft in een land of een gebied van het rechtsgebied waar hij verblijft en waar hij geen zaken of connecties heeft, kan dit als een rode vlag worden beschouwd.
Alleen met kennis van de risico's en witwasmethoden kunnen AML-professionals helpen het criminele gebruik van de vastgoedsector tegen te gaan.
Hello, very interesting piece, could you share the Europol study supporting the statement that: "Europol also found that 68% of criminal organizations in the EU have used the property market to legitimize their illegal proceeds."? The hyperlink provided does not work.
Thanks!
Wat is de risicogebaseerde benadering in compliance en AML? Leer hoe RBA kan helpen bij het voorkomen en verminderen va...
Anti Money LaunderingTue 25 June 2019
Deskundigen op het gebied van risicobeheer en compliance met de regelgeving
Pideeco is een adviesbureau dat juridische diensten, zakelijke oplossingen, operationele assistentie en educatief materiaal biedt voor professionals in de financiële sector.
We zijn gevestigd in Brussel en zijn gespecialiseerd in diensten voor het naleven van wettelijke risico's in de eurozone.
Pideeco combineert professionele kennis van regelgeving en technische expertise om het bedrijfsreputationele en operationele risico te beschermen. Onze unieke klantgerichte aanpak helpt ons bij het bouwen van strategische en legitieme kostenefficiënte oplossingen.
Als u met ons als team werkt, betekent dit dat u complementaire mensen kunt bereiken, wat out-of-the-box denken en innovatieve visie.
Hello, very interesting piece, could you share the Europol study supporting the statement that: "Europol also found that 68% of criminal organizations in the EU have used the property market to legitimize their illegal proceeds."? The hyperlink provided does not work. Thanks!
Dear Laure, thanks for letting us know. The link has been updated. Have a great day!
Thanks for sharing us!